Riscos de conformidade na aquisição de imóveis com alterações estruturais não averbadas na matrícula

Imagine que você encontrou o apartamento dos seus sonhos. A localização é perfeita, o preço está dentro do orçamento e a vista da sacada convenceu a família inteira. Durante a visita, o corretor menciona que o proprietário anterior fez uma “pequena reforma” para integrar a varanda à sala, criando um espaço gourmet amplo e moderno. Tudo parece impecável até o momento em que você chega ao cartório e descobre que aquela parede derrubada e o fechamento da área nunca foram averbados na matrícula do imóvel.

A euforia da compra dá lugar a uma dúvida paralisante. O que parece apenas uma formalidade burocrática pode se transformar em um pesadelo financeiro e jurídico se não for tratado com a devida atenção antes da assinatura da escritura pública.

O impacto prático da falta de averbação

Quando um imóvel passa por alterações estruturais — como a ampliação de uma suíte, a cobertura de uma área externa ou a demolição de paredes que sustentavam parte da estrutura —, a prefeitura e o cartório de registro de imóveis precisam ser notificados. Se o que consta na planta aprovada na prefeitura e na matrícula do imóvel não condiz com a realidade física, você está comprando um problema.

Muitos compradores ignoram isso acreditando que “todo mundo faz” ou que isso não trará consequências. No entanto, o primeiro choque acontece no pedido de financiamento bancário. O banco enviará um engenheiro para realizar a avaliação do imóvel. Se o laudo técnico constatar que a metragem quadrada ou a configuração do imóvel é diferente da que está registrada no cartório, o banco pode simplesmente negar o crédito. A instituição financeira não financia um bem que está em desacordo com a documentação oficial.

Por que a conformidade vai além do papel

O risco não é apenas bancário. A falta de averbação coloca o proprietário em uma posição vulnerável perante o condomínio e a fiscalização municipal. Em prédios, alterações estruturais feitas sem o acompanhamento de um engenheiro ou sem a devida autorização do síndico podem comprometer a segurança da edificação. Se uma estrutura ceder, a responsabilidade civil e criminal recairá sobre quem detém a posse do imóvel no momento do sinistro, independentemente de quem executou a obra.

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Além disso, há a questão da revenda. Tentar vender um imóvel com documentação irregular limita drasticamente o seu público comprador. Você perderá interessados que dependem de financiamento ou que são cautelosos com questões jurídicas. Acaba sendo uma estratégia de venda que, lá na frente, forçará você a aceitar um preço menor do que o imóvel realmente valeria se estivesse regularizado.

Estratégias para mitigar riscos na negociação

Se você identificou uma alteração não averbada, o primeiro passo é não seguir com a compra sem antes alinhar os custos da regularização. Aqui estão alguns caminhos comuns para contornar essa situação:

Exigir que o vendedor regularize o imóvel antes da lavratura da escritura, arcando com todos os custos de prefeitura, engenharia e taxas cartoriais.

Negociar um abatimento significativo no valor final de venda, assumindo você a responsabilidade pelo processo de regularização após a compra.

Incluir cláusulas suspensivas no contrato de compra e venda, garantindo que o pagamento final ou a posse só ocorram mediante a comprovação da averbação da nova área ou estrutura.

Vale lembrar que o processo de regularização não é instantâneo. Envolve consulta à prefeitura, emissão de novos documentos, habite-se retificador e, por fim, a atualização no Registro de Imóveis. Ignorar a realidade física de um imóvel em nome da pressa ou da facilidade é um erro clássico que costuma custar muito caro. Ter o suporte de um corretor de imóveis experiente e, preferencialmente, uma análise jurídica prévia, é o que separa um investimento seguro de um passivo de longo prazo. Antes de assinar qualquer documento, peça a matrícula atualizada e compare cada centímetro com o que você está vendo diante dos seus olhos. Se os números não batem, pare e reavalie.